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北京土地市场变局:限竞房出让大幅减少 地价再涨

发布时间:2021-08-12 点击数:

  过去几年占据土地成交绝对主力的限竞房(限房价,竞地价)地块,今年占比大幅减少。在今年出让的40多宗住宅用地中,限竞房地块仅有6宗。

  而在去年,限竞房地块占比仍接近一半。与此相伴的,则是北京土地出让价格的抬升。

  据《中国经营报(博客微博)》记者统计,截至2020年11月23日,包含工业用地在内,2020年北京招拍挂市场累计成交地块69宗,累计成交金额1669.64亿元,成交建筑面积共689.97万平方米。其中,住宅土地出让共43宗,成交金额共1542.18亿元,规划建筑面积共501.91万平方米。

  北京土地市场出让的43宗住宅地块中,除1宗纯共有产权房用地外,仅有6宗限竞房地块,其余皆为不限价地块。

  乐居买房数据显示,2019年北京50宗住宅用地出让中,限竞房地块达到21宗。

  “限竞房地块出让减少,意味着房企对于土地真实价值的判断更加困难,但也更加必要。”谈及2020年北京土地出让情况,某大型房企人士告诉本报记者。对方同时表示,其所在房企每年在北京土地市场都有斩获,土地数量基本在1~2宗左右。

  贝壳研究院高级分析师潘浩对记者表示,北京限竞房地块从2016年底开始供应,2017和2018年为供应高峰,导致限竞房产品积压严重,此后将进入逐渐减少供应的阶段。但他同时表示,限竞房目前并未有停止供应迹象。

  “当前限竞房项目存量仍较大,仍有七成存量等待入市,短期内不会退出市场;其次,长期来看,在没有更好的调控房价的政策替代情况下,限竞房项目也不会退出市场。”潘浩指出。

  据悉,今年出让的6宗限竞房地块中,昌平东小口镇和大兴西红门镇各占2宗,其余则位于房山良乡镇和朝阳东坝乡。

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对记者表示,为了落实“房住不炒”的定位,政府对于热点区域、有可能出现价格上涨过快的区域,可能会推出限竞房地块。

  上述地块中,三宗地块为两家及以上的房企联合体竞得,北京首都开发股份有限公司(600376.SH)均参与其中。其余三块则分别落入新城控股601155股吧)、绿城和恒大手中。上述大型房企人士告诉记者,名人堂四肖八码准不准,北京土拍市场化程度高,竞争压力大,单家房企在北京巨量拿地,难度与风险均较大。

  2020年以来,绿城也在北京加紧布局,除今年拿下位于大兴的限竞房地块外,还接连布局昌平及通州。而恒大此次出手则显得更加谨慎,自2016年9月北京开始出让限竞房地块以来,恒大在北京土地市场的行动便暂时中止,直至2020年4月,才开始重新通过招拍挂方式在北京拿地。

  据悉,恒大以18.5亿元获得的限竞房地块位于房山区良乡镇,溢价率达到33.09%。根据土地出让要求,其商品住房销售均价不超过35344元/平方米,且最高销售单价不得超过38878元/平方米。

  房天下数据显示,北京市房山区目前在售新房均价为2.5万元/平方米,但价格在4万元/平方米以上的房源占到50%以上。恒大此前在良乡开发的两个项目皆为高端楼盘,每平方米售价均在5万元以上。

  在近两年土地市场向下的大环境下,超过30%的溢价率拿下限竞房地块,在北京并不多见。潘浩分析,对于房企来讲,项目开发除了盈利目的外,也有提升品牌影响力的诉求,尤其在一线城市,市场占有率亦是重要的发展目标之一。

  在赵秀池看来,限竞房慢慢退出是对的。“商品房部分应该由供求关系决定价格,保障房应该由政府来定价。由供求关系决定的房价才能持续,否则住房限价放开,房价就容易出现反弹。”她表示,限竞房政策逐渐退出,对房企来说是利好。因为在限竞房政策下,房企盈利空间有限,很难经营下去。

  事实上,北京地区的限竞房热早在2019年便有退潮迹象。去年底,北京陆续挂出10余宗不限价的纯商品房地块,一线图库彩图1ccc挂牌玄。陆续改变限竞房主导的趋势。2020年,纯商品房地块与限竞房地块出让趋势全面扭转。

  上述大型房企人士表示,此举对于深耕北京区域的房企来说是好事,因为其对市场把握更加准确,相比而言拿地精准度更高。他认为,房企在北京进行住宅开发的难度是有的,因为公开程度较高,地产市场较为规范,竞争也相对激烈。但在利润方面处于平均水平,并无过高或过低的情况。

  上述大型房企人士坦言,地价上涨意味着“房企想在北京市场做利润更难了,拿地必须更加谨慎”。

  潘浩表示,为应对疫情期间土地市场下滑的情况,北京今年土地市场供应多宗核心地段优质地块,拉升总体楼面价和溢价率。

  潘浩分析指出,今年地价上涨为结构性价格上涨,实际高价地块数量有限,成交楼面价超过5万元/平方米的地块占比全市成交宗数的15%,不足以对整体市场产生重大影响。且此部分高价地会在未来1~2年内逐渐入市,短期内拉升价格上涨的情况很难发生。

  赵秀池则对记者表示,楼面价和溢价率升高,意味着开发商对北京楼市依然看好,北京仍然有大量的住房需求。随着基础设施的不断完善,楼面价升高应该是常态,溢价率则要看市场的供求情况。

  乐居买房数据显示,2019年,恒基以69541.99元/平方米的楼面价竞得朝阳区孙河村地块,同时创下2019年北京住宅地块出让楼面价的最高纪录。而在2020年,北京楼面价超7万元/平方米的地块就有4宗,其中价格最高的两宗为合生创展在5月份竞得的丰台区分钟寺地块,平方米单价分别达到7.62万元及7.39万元,溢价率为42.08%及37.86%。其余两宗地块则坐落于海淀区四季青镇,这两块地总价超过百亿元,也被市场称作“百亿双子”。

  上述大型房企人士表示,今年土地市场最火热的区域便是丰台区,目前北京城六区仅丰台区仍在三四环附近有土地,整体供应量、地块素质及未来潜力巨大。

  据悉,合生创展2020年上半年在北京丰台区分钟寺区域拿下三宗地块,挂牌文件均要求“报高标准商品住宅建设方案”。合生创展公告显示,其中两个项目将分别于2020年12月前后及2021年3月前后入市。有地产业内人士对记者表示,除合生创展外,中海地产在北京的主要布局区域也包含丰台区。

  潘浩对此分析称,分钟寺为四环内少有的价值洼地区域,近年鲜有土地供应,且几乎没有纯新房项目供应,区域大量改善型需求无疑将成为该区域重要的潜在高端客户群。同时,该区域在交通条件上也有明显优势。

  房天下数据显示,该区域内的分钟寺小区二手房价在3.2万元/平方米至4.4万元/平方米之间,远低于合生创展此番拿地价格。潘浩表示,虽然地块成交楼面价已经超越7万元的水平,但在不限价情况下,项目未来仍有较好的打造空间,为近年来少有的优质地块。

  而海淀区四季青镇的两个地块由于底价较高,均以底价成交,分别由中国金茂及山西交通集团和融创的联合体竞得。中国金茂在独立拿下四季青镇的地块后,引入绿城投资共同开发。有房地产业内人士告诉记者,近年来中国金茂在北京主要布局核心高溢价区域。目前,两宗地块案名均已经确定,且皆为大面积高端改善型住宅。

  今年初至11月23日,北京已出让的住宅地块平均溢价率约为16.41%,相较于2019年全年北京住宅土地市场9%的溢价率有明显提高。其中,溢价率最高的地块位于通州区台湖镇亦庄新城站前区,由绿城竞得,溢价率达到49.78%,网上报价达到17次。据悉,参与该地块竞拍的房企多达17家。该地块出让于2020年2月18日,业内将之看作年初拉升市场热度的重要地块之一。

  “从地段看本地块虽然在成熟区边缘,但距离地铁站更近,且区域内在售项目及未来同期竞争项目多数为限竞房项目。而本地块不限价,且起拍楼面价较低,故引得众多开发商参与竞拍。最终可售住宅部分楼面价锁定在30806元/平方米,相较于区域当前成交价格及53000元/平方米的限价来看利润空间相对充足。”潘浩说。

  但他同时提及,面对7%的自持部分,以及较高的地价成本,该项目对于开发商操盘能力亦是一次考验。记者了解到,这也是北京自2018年11月之后出让的唯一一宗包含自持部分的地块。